Sprzedaż części ziemi bywa realnym sposobem na oddłużenie i uratowanie produkcji. Problem w tym, że obrót gruntami rolnymi jest mocno sformalizowany, a przy zadłużeniu dochodzą hipoteki, egzekucja i niepewność kupującego. W praktyce dobrze przeprowadzona restrukturyzacja może uporządkować transakcję i zwiększyć szanse na zgodę KOWR.
Dlaczego sprzedaż zadłużonej ziemi bywa trudna?
Najczęściej blokują ją cztery obszary, które „nakładają się” na siebie:
- Hipoteki i zgody banku: bez uzgodnienia warunków zwolnienia hipoteki kupujący obawia się nabycia nieruchomości z obciążeniem.
- UKUR i rola KOWR: przy sprzedaży ziemi rolnej (co do zasady powyżej 0,3 ha) ustawodawca ogranicza krąg nabywców i przewiduje instrumenty KOWR (m.in. prawo pierwokupu / nabycia w określonych sytuacjach).
- Egzekucja: przy zajęciach/komorniku rośnie presja czasu, a sprzedaż „na szybko” często kończy się ceną daleką od rynkowej.
- Ryzyko podważenia transakcji: w chaosie zadłużenia łatwo o zarzut „ucieczki z majątkiem” (zwłaszcza gdy cena jest zaniżona albo pieniądze nie są rozliczone transparentnie).
<p>Jeśli w tle jest komornik i obawa o środki na bieżącą produkcję, warto wiedzieć, jak wygląda temat zajęć rachunku i dopłat: <a href="https://restrukturyzacja-rolnikow.pl/blog/czy-komornik-moze-zajac-doplaty-arimr" style="text-decoration: underline;">czy komornik może zająć dopłaty ARiMR</a>.</p>
<h2>Kiedy potrzebujesz zgody KOWR, a kiedy nie?</h2>
<p>To zależy od wielu czynników: powierzchni, statusu nabywcy (rolnik indywidualny / podmiot niebędący rolnikiem), relacji (np. dzierżawa), a także od konstrukcji transakcji. W praktyce warto założyć dwa scenariusze:</p>
- Scenariusz prostszy: nabywca spełnia ustawowe warunki, a transakcja mieści się w ramach dopuszczalnych przez UKUR – wtedy kluczowe jest poprawne przeprowadzenie procedury i zabezpieczenie interesu stron.
- Scenariusz wymagający: nabywca nie spełnia warunków (np. deweloper, inwestor, osoba spoza rolnictwa) – wówczas zwykle potrzebujesz procedury z udziałem KOWR i dobrze przygotowanego uzasadnienia.
Uwaga: w praktyce o „być albo nie być” transakcji decydują szczegóły: dokumenty, uzasadnienie, wycena oraz to, czy sprzedaż jest częścią uporządkowanego planu naprawczego.
Sprzedaż ziemi w restrukturyzacji: co daje układ lub sanacja?
Jeśli sprzedaż ziemi jest elementem planu restrukturyzacyjnego (np. w ramach postępowania o zatwierdzenie układu albo sanacji), łatwiej jest:
<ul>
<li><strong>uzgodnić z bankiem warunki zwolnienia hipoteki</strong> (np. promesa zwolnienia po wpłacie uzgodnionej części ceny),</li>
<li><strong>sprzedać za cenę rynkową</strong>, a nie „licytacyjną”,</li>
<li><strong>opisać cel transakcji</strong> (ochrona gospodarstwa, utrzymanie produkcji, spłata kluczowych wierzycieli),</li>
<li><strong>uporządkować przepływ pieniędzy</strong> (kto dostaje środki i w jakiej kolejności, żeby nie było zarzutów nieprzejrzystości).</li>
</ul>
<p><em>(Jeśli chcesz poukładać długi i przygotować plan działań przed sprzedażą, zobacz poradnik: <a href="https://restrukturyzacja-rolnikow.pl/blog/oddluzanie-gospodarstwa-rolnego" style="text-decoration: underline;">oddłużanie gospodarstwa rolnego</a>).</em></p>
Jak przygotować sprzedaż krok po kroku (checklista)
Żeby nie utknąć na „wąskim gardle”, warto poukładać proces w kolejności:
- Ustal, jaki problem ma rozwiązać sprzedaż (spłata banku? zatrzymanie egzekucji? refinans? płynność na sezon?).
- Zrób wycenę (operat / analiza rynkowa) – to Twoja tarcza przy rozmowach z bankiem i przy ocenie „ceny rynkowej”.
- Uzgodnij z bankiem warunki zwolnienia hipoteki i sposób rozliczenia ceny (promesa, rachunek, kolejność spłat).
- Sprawdź, czy i jaka procedura KOWR będzie potrzebna (kto jest nabywcą, jakie są ryzyka pierwokupu/nabycia).
- Przygotuj dokumenty i uzasadnienie: dlaczego sprzedaż służy uratowaniu gospodarstwa, a nie wyprowadzaniu majątku.
- Dopnij umowę i terminy tak, aby nie tracić kontroli (zaliczki, warunki zawieszające, terminy zgód, terminy w księdze wieczystej).
Na co uważać: najczęstsze błędy
- Sprzedaż poniżej wartości „bo komornik już puka” – to najprostsza droga do straty i sporów z wierzycielami.
- Brak uzgodnień z bankiem w sprawie hipoteki – kupujący może się wycofać na ostatniej prostej.
- Chaotyczne rozdysponowanie ceny – gdy środki nie są rozliczone transparentnie, rośnie ryzyko konfliktu i podważania działań.
- Pomijanie podatków i kosztów transakcyjnych – opłaty, PCC w odpowiednich przypadkach, koszty notarialne, wpisy w KW.
Studium przypadku: sprzedaż 3 hektarów uratowała gospodarstwo
Sytuacja: Pan Janusz (producent trzody) miał 1,2 mln zł długu w banku komercyjnym. Bank wypowiedział kredyt i groził licytacją całego gospodarstwa (40 ha). Wycena komornicza była drastycznie niska.
Plan: Pan Janusz posiadał atrakcyjną działkę 3 ha przy drodze asfaltowej, którą interesował się lokalny deweloper (nie rolnik). Problemem był brak zgody KOWR na sprzedaż nierolnikowi.
Rozwiązanie: Otworzyliśmy restrukturyzację. W planie restrukturyzacyjnym zapisaliśmy: „Częściowa spłata wierzycieli nastąpi ze środków ze sprzedaży działki nr 123/4”. Złożyliśmy wniosek do KOWR, załączając plan naprawczy i wycenę. KOWR wydał zgodę w 3 tygodnie, uznając, że sprzedaż jest konieczna dla zachowania bytu gospodarstwa.
<p><strong>Efekt:</strong> Działka została sprzedana za 450 tys. zł (cena rynkowa). Bank otrzymał tę kwotę i cofnął wypowiedzenie kredytu. Reszta długu (750 tys. zł) została rozłożona na 15 lat. Gospodarstwo ocalało.</p>
<p>Jeśli presja finansowa zaczęła się od krótkich pożyczek „na już” i rolowania zobowiązań, zobacz też: <a href="https://restrukturyzacja-rolnikow.pl/blog/rolnik-w-spirali-chwilowek" style="text-decoration: underline;">rolnik w spirali chwilówek</a>.</p>
<p>A jeśli rozważasz alternatywny scenariusz (np. sprzedaże w toku postępowań i ogłoszenia), praktyczne źródła zebraliśmy tutaj: <a href="https://restrukturyzacja-rolnikow.pl/blog/gdzie-szukac-ogloszen-syndyka" style="text-decoration: underline;">gdzie szukać ogłoszeń syndyka</a>.</p>
<h2 id="section-faq">FAQ – zgoda KOWR i sprzedaż ziemi w restrukturyzacji</h2>
<div class="faq-section">
<details class="faq-item">
<summary class="faq-question">Czy sąsiad albo dzierżawca ma prawo pierwokupu?</summary>
<div class="faq-answer">
<p>W obrocie ziemią rolną mogą działać mechanizmy pierwszeństwa i instrumenty KOWR zależnie od stanu faktycznego (np. dzierżawa, status nabywcy). Kluczowe jest to, aby transakcja była przeprowadzona prawidłowo i za cenę rynkową – wtedy sprzedaż ma sens ekonomiczny i trudniej ją kwestionować.</p>
</div>
</details>
<details class="faq-item">
<summary class="faq-question">Czy muszę mieć operat szacunkowy?</summary>
<div class="faq-answer">
<p>W praktyce wycena (operat albo rzetelna analiza rynku) bardzo pomaga: porządkuje rozmowę z bankiem o hipotece, wspiera uzasadnienie w procedurze oraz chroni przed zarzutem sprzedaży „zbyt tanio”.</p>
</div>
</details>
<details class="faq-item">
<summary class="faq-question">Czy restrukturyzacja gwarantuje zgodę KOWR?</summary>
<div class="faq-answer">
<p>Nie. Restrukturyzacja nie jest „automatyczną przepustką”, ale często wzmacnia argumentację: pokazuje plan, cel ekonomiczny i transparentny przepływ środków, co zwykle zwiększa przewidywalność procesu.</p>
</div>
</details>
<details class="faq-item">
<summary class="faq-question">Ile trwa procedura i od czego zależy czas?</summary>
<div class="faq-answer">
<p>Czas zależy od kompletności dokumentów, konstrukcji transakcji i tego, czy pojawiają się braki formalne. Najwięcej opóźnień powoduje niepełna dokumentacja (np. brak wyceny, niejasne rozliczenie hipoteki, słabe uzasadnienie).</p>
</div>
</details>
<details class="faq-item">
<summary class="faq-question">Czy mogę sprzedać ziemię inwestorowi lub deweloperowi?</summary>
<div class="faq-answer">
<p>To możliwe, ale zwykle jest to scenariusz bardziej wymagający formalnie. Kluczowe jest przygotowanie argumentacji i dokumentów oraz dobranie trybu działania tak, aby transakcja była bezpieczna dla Ciebie i kupującego.</p>
</div>
</details>
<details class="faq-item">
<summary class="faq-question">Co jeśli KOWR skorzysta z prawa pierwokupu/nabycia?</summary>
<div class="faq-answer">
<p>To ryzyko trzeba wkalkulować w harmonogram i warunki umowy (np. warunki zawieszające, terminy). Dobrze przygotowana transakcja zakłada taki wariant, żeby nie paraliżował całego planu naprawczego.</p>
</div>
</details>
<details class="faq-item">
<summary class="faq-question">Czy sprzedaż ziemi na spłatę długów zawsze jest neutralna podatkowo?</summary>
<div class="faq-answer">
<p>Nie zawsze. Zależy to m.in. od sposobu wykorzystania gruntów, historii nieruchomości oraz konstrukcji transakcji. Przed podpisaniem aktu warto sprawdzić konsekwencje podatkowe w Twojej sytuacji.</p>
</div>
</details>
</div>
<h2>Podsumowanie</h2>
<p>Najgorszy scenariusz to sprzedaż „pod presją” i poniżej wartości. Bezpieczniej jest włączyć sprzedaż do spójnego planu: wycena, uzgodnienie hipoteki, dobrze przygotowana procedura KOWR i rozliczenie ceny w sposób transparentny. Jeśli potrzebujesz uporządkować zadłużenie i przygotować taką transakcję, zacznij od oddłużania gospodarstwa rolnego i sprawdź informacje na <a href="https://restrukturyzacja-rolnikow.pl/" style="text-decoration: underline;">restrukturyzacja-rolnikow.pl</a>.</p>