Czasami najlepszym sposobem na oddłużenie jest sprzedaż części majątku (np. działki oddalonej od siedliska), aby ratować resztę. Niestety, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) narzuca rygorystyczne ograniczenia w obrocie ziemią. Czy restrukturyzacja tu pomaga?

1. Dlaczego trudno sprzedać zadłużoną ziemię?

Rolnik, który chce sprzedać grunt, napotyka dwie bariery:

  1. Hipoteki: Banki rzadko godzą się na zwolnienie hipoteki, jeśli cena sprzedaży nie pokrywa całego długu. Kupujący boi się kupić działkę z obciążeniem.
  2. KOWR i UKUR: Ziemię rolną powyżej 0,3 ha może kupić w zasadzie tylko inny rolnik indywidualny. Jeśli kupcem ma być ktoś inny, potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. To wydłuża proces o miesiące.

2. Sprzedaż w ramach Układu – legalne "obejście" problemu

Jeśli sprzedaż ziemi jest częścią zatwierdzonego przez sąd Planu Restrukturyzacyjnego (o którym szerzej piszemy w naszym Kompendium), procedura staje się prostsza i bezpieczniejsza dla obu stron transakcji.

Zalety dla Sprzedającego (Rolnika):

  • Promesa banku: W układzie ustalamy z bankiem, że po wpłacie np. 80% ceny sprzedaży na spłatę kredytu, bank ZWALNIA hipotekę. Resztę długu spłacasz w ratach.
  • Ochrona przed skargą pauliańską: Sprzedaż majątku przez dłużnika zagrożonego niewypłacalnością może być podważona przez wierzycieli (jako ucieczka z majątkiem). Jeśli sprzedaż wynika z układu zatwierdzonego przez sąd – jest w 100% legalna i niepodważalna.

3. Czy KOWR może zablokować transakcję?

KOWR ma prawo pierwokupu, ale w procesie restrukturyzacji rzadko z niego korzysta, jeśli cena jest rynkowa. Co więcej, doradca restrukturyzacyjny pomaga przygotować wniosek o zgodę na zbycie, argumentując to ważnym interesem ekonomicznym gospodarstwa. Argument "sprzedaż w celu uniknięcia upadłości" jest dla urzędników KOWR bardzo mocnym argumentem za wydaniem zgody.

4. Strategia "Ucieczki do przodu"

Nie czekaj, aż komornik zlicytuje ziemię za połowę ceny. Sprzedaż z wolnej ręki w restrukturyzacji pozwala uzyskać cenę rynkową. Często sprzedaż 10% areału pozwala spłacić 50% najpilniejszych długów i uratować resztę gospodarstwa.

5. FAQ – Sprzedaż ziemi w pytaniach i odpowiedziach

Czy sąsiad ma prawo pierwokupu?
Tak, zgodnie z UKUR, dzierżawca lub sąsiad rolnik ma prawo pierwokupu. W restrukturyzacji ta zasada nadal obowiązuje, ale jest to proces kontrolowany. Ważne, że cena jest rynkowa, a nie licytacyjna. Jeśli sąsiad chce kupić – niech płaci uczciwą cenę, która pokryje Twoje długi.

Czy muszę mieć operat szacunkowy?
Przy sprzedaży w ramach układu (lub sanacji) wycena rzeczoznawcy jest niezbędna. Chroni ona Ciebie przed zarzutem sprzedaży majątku zbyt tanio. Dla kupującego jest to gwarancja, że urząd skarbowy nie podważy wartości transakcji (PCC).

Co z podatkiem dochodowym przy sprzedaży ziemi na spłatę długów?
Sprzedaż ziemi wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego jest zwolniona z PIT, jeśli grunty były wykorzystywane na cele rolnicze przez co najmniej 5 lat (z pewnymi wyjątkami). W restrukturyzacji analizujemy ten aspekt z doradcą podatkowym, abyś nie wpadł z deszczu pod rynnę.

Czy KOWR zawsze wydaje zgodę?
Nie zawsze, ale wniosek poparty dokumentacją o toczącym się postępowaniu restrukturyzacyjnym jest traktowany priorytetowo. Urzędnicy wiedzą, że alternatywą jest upadłość i chaos w strukturze rolnej, czego KOWR woli unikać.

6. Studium Przypadku: Sprzedaż 3 hektarów uratowała gospodarstwo

Sytuacja: Pan Janusz (producent trzody) miał 1,2 mln zł długu w banku komercyjnym. Bank wypowiedział kredyt i groził licytacją całego gospodarstwa (40 ha). Wycena komornicza była drastycznie niska.

Plan: Pan Janusz posiadał atrakcyjną działkę 3 ha przy drodze asfaltowej, którą interesował się lokalny deweloper (nie rolnik). Problemem był brak zgody KOWR na sprzedaż nierolnikowi.

Rozwiązanie: Otworzyliśmy restrukturyzację. W planie restrukturyzacyjnym zapisaliśmy: "Częściowa spłata wierzycieli nastąpi ze środków ze sprzedaży działki nr 123/4". Złożyliśmy wniosek do KOWR, załączając plan naprawczy. KOWR wydał zgodę w 3 tygodnie, uznając, że sprzedaż jest konieczna dla zachowania bytu gospodarstwa.

Efekt: Działka została sprzedana za 450 tys. zł (cena rynkowa). Bank otrzymał tę kwotę i cofnął wypowiedzenie kredytu. Reszta długu (750 tys. zł) została rozłożona na 15 lat. Gospodarstwo ocalało.

Wniosek

Nie sprzedawaj ziemi "na dziko" i poniżej wartości, byle spłacić chwilówkę. Wprowadź sprzedaż do oficjalnego planu naprawczego. To bezpieczniejsze dla Ciebie i kupującego, który otrzymuje "czystą" księgę wieczystą.